Wo die Zukunft wohnt

Wo sehen die Immobilieninvestoren Deutschlands Zukunft? Darf man einer Analyse des Empirica Instituts glauben, dann in München, Hamburg und Frankfurt. Die Forscher haben Daten aus allen kreisfreien Städten ausgewertet, von den Millionenstädten Berlin, Hamburg und München bis zur pfälzischen Mittelstadt Zweibrücken mit rund 34.000 Einwohnern.

Na klar, werden jetzt einige rufen, das weiß ja jeder, dass das Deutschlands teuerste Städte sind. 4.351 Euro pro Quadratmeter kostet eine Etagenwohnung mit Baujahr ab 2000, höherwertige Ausstattung und 60 bis 80 Quadratmeter Größe in München durchschnittlich, in Eisenach sind es nur 1.116. Ein bayerischer Beamter, der von der Landeshauptstadt ins oberfränkische Hof versetzt wird, muss mit 1.473 Euro nur noch einen Bruchteil zahlen.

Die Erwartung der Investoren zeigt sich aber nicht allein im Preis. Der ist nämlich vor allem ein Blick in Gegenwart und Vergangenheit. Wo viele Menschen hin wollen, steigen die Preise. Wenn Investoren aber bereit sind, eine geringe Mietrendite in Kauf zunehmen heißt das, dass sie offenbar Preissteigerungen oder zumindest eine auch in Zukunft niedrige Leerstandsrate erwarten.

In München müsste man 27 Jahre und vier Monate, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis ausgleichen, in Pirmasens dagegen nur 18 Jahre und sechs Monate. Nicht berücksichtig sind dabei Mietsteigerungen, Zinsen für Immobiliendarlehen und entgangene Zinsen für investiertes Eigenkapital sowie Kosten für Steuern und Reperaturen. Das ist für unsere Zwecke aber auch zweitrangig.

Uns interessiert, dass neben München, Frankfurt und Hamburg man auch in Rosenheim und Offenbach relativ viel für eine Wohnung zahlen muss. Offenbar sehen Investoren hier gute Chancen für die Zukunft.

Nun ist unsere Betrachtung sehr vereinfacht. Beispielsweise sind wir einfach davon ausgegangen, dass jede Wohung auch vermietet wird. Das ist aber nicht der Fall. Eigentlich müsste man auch die Leerstandsrate mit berücksichtigen. Außerdem sind Investoren nicht so rational, wie oft gedacht. Mancher Hamburger Anleger mag einfach deshalb in Hamburg eine Wohnung kaufen, weil er sich besser fühlt eine Immobilie in der Nähe statt weit weg zu besitzen. Und wenn es in Hamburg, Frankfurt und München viele Wohlhabende gibt, treibt auch das die Preise. Ganz abgesehen davon, dass viele Käufer Wohnungen zur Eigennutzung kaufen.

Uninteressant ist unsere Betrachtung trotzdem nicht. Trotz aller Einwände würden Investoren in Rosenheim und Offenbach – sowie daneben in Mannheim und Aachen – nicht ein Vielfaches der Miete zahlen, wenn sie den Städten keine Zukunft gäben. Und außerdem zeigt die Berechnung, dass der oft zu lesende Tipp Immobilien in Wachstumsregionen zu kaufen ins Leere geht. Denn ein Teil des Wachstums ist längst eingepreist.